Година без особени изненади. Като такава се очертава 2013 г. за пазара на жилища според прогнозите на брокери, инвеститори и икономисти. Очакванията на повечето са за задържане на цените и броя на сделките около вече достигнатите нива, слаби темпове на кредитиране и осезаем недостиг на качествени имоти.

Като положително явление се отбелязва видимата стабилизация на пазара, а като потенциални рискове – предстоящите избори, високата безработица и по-бавното от очакваното възстановяване на европейската икономика.

Със стая повече

Подобно на изминалата година и през 2013 г. очакванията на строители и агенции за имоти са пазарът на жилища да остане активен в ниския и средния ценови сегмент. За София това означава търсене предимно на жилища в диапазона между 25-30 хил. евро и 60-70 хил. евро. В първата категория попадат едностайни и по-рядко двустайни апартаменти в покрайнините на града, а в горната граница – тристайни жилища.

Според проучване на агенция "Явлена" още от пролетта на 2012 г. леко се засилва търсенето на тристайни апартаменти за сметка на отслабения интерес към двустайни (виж графиката). Според Младен Митов, анализатор в агенцията, покупките през последните години са предимно за задоволяване на жилищни нужди, а в това отношение апартаментите с две спални са значително по-функционални.

Подобни наблюдения има и управителят на "Идеа билдинг" Ивайло Митев. Според строителния предприемач през последните месеци нараства търсенето на жилища с две спални и площ между 80 и 110 кв.м. Цените, на които се търсят такива имоти, обаче са в рамките на 60 хил. евро, уточни той. Според него интересът към тристайните апартаменти се дължи на факта, че купувачите вече са по-прагматични в сравнение с предните години, когато преобладаваха сделки за малки и възможно най-евтини имоти. "Доколкото имаме отзиви от клиенти, които са си купили апартаменти с една спалня, след време повечето отчитат факта, че тези жилища не са особено функционални. Особено ако семейството се увеличи с деца", посочва предприемачът.

Кредит в краен случай

Другата тенденция, която се очаква да продължи и през тази година, е намаляване на дела на кредитирането при покупките на имоти. Данните на БНБ показаха тенденция към свиване на ипотечното кредитиране през есента на 2012 г., което означава, че погашенията по вече отпуснати заеми трайно превишават сумата на новите кредити. Подобни резултати показа и проучване на Industry Watch, според което през миналата година жилищният пазар е бил доминиран от сделки, финансирани със собствени средства. Според Красен Йотов от анализаторската компания става въпрос основно за спестявания и заеми от близки хора. "Дори да се ползват кредити, на тях се разчита по-скоро като на допълваща сума, а не като основно финансиране, както беше преди кризата", коментира той.

Нагласата е резултат от общата икономическа нестабилност и високата безработица, които правят домакинствата несигурни за доходите си и ги подтикват да се въздържат от трупане на нови задължения. Това е причината някои агенции като "Адрес недвижими имоти" да очакват ниска активност сред кредитополучателите през 2013 г.

Красен Йотов също смята, че през следващите шест месеца, дори година, едва ли ще има потенциал за нов ръст на кредитирането. Като причина посочва и факта, че банките все още насочват значителен ресурс към погасяване на задължения към централите си, а не толкова към вътрешния пазар. Съотнесено към жилищния пазар, това води до извода, че в общия случай продажбите ще останат в ниските до средни ценови нива.

Обективно и субективно

Очаквано и 2012 година не успя да обърне тенденцията за спад в броя на сделките с имоти. На най-големия пазар - София, през миналата година по прогнозни данни на "Явлена" са продадени около 18 хил. жилища, което е спад с 12% спрямо година назад. От "Адрес" също отчитат по-малко сделки в края на годината. Според агенцията причината е изчерпването на добрите оферти за жилища в ниския ценови сегмент - до 40 хил. евро. Заради липсата на качествено предлагане очакванията са и през 2013 г. да бъдат сключени същият или по-малък брой продажби на жилищния пазар.

Отделно от това действат и редица възпиращи за купувачите фактори като ниво на доходите, липса на ясна икономическа перспектива и висока безработица. Според управителя на агенция "Форос" Добромир Ганев в много случаи това прави купувачите по-предпазливи при взимането на решения, въпреки че проучване на МКБ Юнионбанк от края на 2012 г. показа, че сега жилищата са по-достъпни в сравнение с преди четири години. Според него годините, необходими за изплащане на средно голям апартамент с трудовите доходи на едно домакинство, са намалели двойно спрямо 2008 г.
"Обективно погледнато е така, защото за това време цените на жилищата паднаха с 40%, а доходите, макар и слабо, нарастваха", обобщи Добромир Ганев. В същото време обаче страхът от загуба на доходи е причина хората да се въздържат от големи покупки и дългосрочна задлъжнялост. Няма ги и спекулативните капитали. И това като цяло води до осезаемо по-слаб пазар на имоти в сравнение с годините преди кризата, допълни Ганев. Преобладаващото мнение сред агенциите за имоти е, че икономическата среда и в частност пазарът на имоти и тази година ще останат силно зависими от развитието на европейската икономика. Ако то все пак е в позитивна посока, както очакват от "Форос" и "Явлена", ще донесе повече стабилност и във вътрешен план. От "Адрес" обаче са по-скоро с нагласата, че кризата и в Европа, и в България няма как да бъде преодоляна в рамките на годината. Следователно най-добрата новина за имотния пазар ще е сделките и цените да се задържат около миналогодишните си нива.

Анализатори като Красен Йотов също са скептични, припомняйки, че и 2012 г. започна с нагласи за връщане на Европа към растеж, които не се оправдаха. В същото време във вътрешен план заетостта продължава да спада, а това е критичен фактор за покупките на имоти. Ивайло Митев от "Идеа билдинг" добавя и предстоящите избори, които според него също са възпиращ фактор за купувачите на имоти. В месеците след тях хората обикновено изчакват накъде ще поеме политическият живот в страната и не правят големи разходи, обобщава предприемачът. Според него обаче това няма да е сериозно сътресение и макар и на ниски обороти пазарът ще е стабилен.

Capital.bg