Кризата в сектора на имотите вече изважда за продажба заради дългове цели жилищни и офис сгради. Само за последните дни в регистъра на частните съдебни изпълнители са обявени на търг няколко големи жилищни блока, както и множество офиси. Най-много са имотите за продажба в София, освен тях има и няколко по Черноморието, включително цял апартаментен комплекс в курорта "Бялата лагуна". Справката за длъжниците показва, че много от тях са строителни компании, които са спрели да плащат навреме задълженията си и сега ипотекираните им имоти търсят нов собственик.

За тенденция от пускане на по-голямо количество жилищни сгради и офиси все пак е трудно да се говори и натрупването на последните обяви може да е по-скоро съвпадение, отколкото знак за някакво голямо раздвижване в предлагането.

По ипотечна цена

Досега в регистъра за продажби по-често можеха да се видят отделни апартаменти и доста по-рядко цели жилищни блокове. Поредната вълна офиси – цели сгради или големи части от тях, не е новост, но при тях по-често се случваше да се продават недовършени докрай проекти. Такива оферти има и в момента и за много от тях сегашните опити за продажба са втори или трети. Обичайна практика е имотите да се пускат на търг от частните съдебни изпълнители първо на минимална цена, която е много близка до сумата на ипотеката или кредита, заради който се иска продажба. По Гражданския процесуален кодекс началната цена за продажба на имот от съдебен изпълнител е 75% от оценката му. Ако няма кандидати, месец по-късно може да започне нова продажба при начална цена, която е 80% от първата.

Представители на строителния бранш не са големи оптимисти доколко пуснатите на търг нови сгради ще си намерят бързо нов собственик. Факт е, че появата на имоти за продажба от съдебни изпълнители, особено в големите градове, има влияние върху пазара като цяло – те обикновено са на по-ниски цени, отколкото продаваните от строителни предприемачи и агенции за имоти. Недостатъкът е, че не могат да се купуват с пари на кредит, а купувачът трябва да внесе веднага сумата при успешна сделка. Освен това се изисква предварително внасяне на задатък от 10% върху началната цена. т.е. участието на подобни търгове означава наличието на свободен паричен ресурс.

Това обаче може да е причина продажбата на цели жилищни и офис сгради да е по-успешна, отколкото предлагането им на части, защото така интерес биха проявили по-големи инвеститори, които разполагат със свободен ресурс.

Или цялата, или нищо

"Със сигурност продажбата на цели сгради е по-трудна", коментира Маню Моравенов, изпълнителен директор на фонда за имоти "Феърплей пропъртис". Той добави, че допълнително нещата се усложняват, ако има договорки, свързани със сградата, например предварителни продажби на апартаменти, договори за наеми. "Най-чистият вариант е да няма отношения", смята Моравенов.

Според него ако е дошъл моментът големи инвеститори да проявят интерес към имоти в България, това ще се случи, а по негово наблюдение такива има и сега. "Оглеждат, преценяват, имат изискване дали имотите са със задължения и тежести", добави Моравенов.

Атанаска Петканова, помощник-частен съдебен изпълнител в кантората на Милен Бъзински, посочи, че няма някаква тенденция в пускането на повече цели жилища за продажба. "Такива жилищни блокове представляват интерес за големи инвеститори, които не само имат финансовата възможност да закупят даден жилищен блок, но и ясна идея как биха довършили сградата, как биха я ползвали или реализирали след това". В този случай продажбата на цяло е по-добър вариант, става ясно от думите на помощник-частния съдебен изпълнител – защото ако се продаде на много на брой собственици, те по-трудно биха се разбрали за довършването до акт 16.

Собственикът на строителната компания "Стройкар ТМ" Стоян Механджиев не вижда особено търсене на каквито и да е жилищни имоти – по думите му продажбите им вървят много трудно и на отделни апартаменти, и на цели блокове. И за продажбите през съдебни изпълнители, и за тези директно от строители Механджиев смята, че търсенето е слабо и до сделки се стига трудно.

Неравно търсене и предлагане

На фона на мрачния пейзаж в имотния бранш анализ на консултантската компания Colliers International отпреди дни показва, че донякъде има недостиг на жилища от средния и високия ценови клас в София. Причината е повишеното търсене на такъв тип жилища, с които има и увеличение на сделките през първото полугодие, по данни от Colliers. Специалистите отбелязват, че много от предлаганите имоти не отговарят на изискванията на търсещите покупка, а масово те предпочитат да не купуват, вместо да направят компромис с изискванията си. Най-голямо е търсенето на двустайни и тристайни апартаменти, като сериозно влияние върху избора имат квартала, качеството на строителство, зелени площи, инфраструктура. Според анализа най-голямо е търсенето в южните части на София.

"Определено много са факторите, които определят търсенето на имоти, били те отделни апартаменти или цели сгради", коментира Атанаска Петканова. По думите й основните фактори са местоположение, цена, периода на продажбата. Петканова обясни, че като цяло повече се търсят отделни апартаменти, защото и големите инвеститори са много по-малко, отколкото индивидуалните клиенти, които търсят жилища.

Маню Моравенов коментира, че от техния фонд често проявяват интерес и преглеждат офертите на частните съдебни изпълнители и макар "Феърплей пропъртис" да не са купували от такива търгове, техни колеги имат сключени сделки. Фондът, който Моравенов управлява, е дружество със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), акциите му се търгуват публично на Българската фондова борса и се регулира от специален закон. Този тип дружества нямат ограничение за покупките си, като те инвестират или в различни видове имоти, или във вземания. От лицензираните досега тези от втория вид са доста по-малко, отколкото имотните.

Capital.bg