Първият столичен мол City Center Sofia е с нов собственик - дъщерна компания на базирания в Лондон фонд Revetas Capital. Сделката е вписана в Търговския регистър в средата на юни, като минава не през продажба на актива, а през смяна на едноличния акционер в дружеството собственик "Аурига".
С тази продажба собствеността в City Center Sofia се сменя за трети път, а продавачът - американският фонд Heitman, окончателно излиза от имотните си инвестиции в България. Зад сделката стоят натрупани финансови проблеми - приходите на търговския център падат, собственикът успява само частично да обслужва кредита за покупката му въпреки разсрочването от Уникредит банк Аустрия, а купувач се търси от години. Така сделката може да се разглежда като придобиване на проблемен актив, какъвто е фокусът на Revetas Capital, най-вероятно само срещу план за изчистване на задълженията.
В по-общ план продажбата на City Center Sofia е сред малкото на инвестиционния пазар на имоти тази година, след тази на офис сграда 1Б в "Бизнес парк" - София, на "ФНИ България" АДСИЦ и очакваната смяна на собствеността в столичния хотел "Кемпински-Зографски".

Сделката и падащата цена
За момента не са ясни детайли около сделката за първия столичен мол, включително цената и доходността за инвеститора. Според Търговския регистър купувач е регистрираното в Люксембург дружество Loren S.а.r.l., което е притежавано също от учредена в княжеството компания - Revetas Holding.
Сменен е и бордът на директорите на "Аурига", като в него вече влиза директорът на консултантската компания по корпоративно управление Trinity Corporate Services Филип Уелш и екип от още двама мениджъри. Уелш има опит в одита, консултантския бизнес и недвижимите имоти.
City Center Sofia бе завършен през 2006 г., като още тогава бе продаден на фонда Equest Balkan Properties за 94 млн. евро. Като първоначален инвеститор в търговския център се сочи Румен Гайтански-Вълка чрез компанията "Стройтаун" (впоследствие преименувана на "Аурига"). Преди шест години Heitman European Property Partners III плати за мола 101.5 млн. евро.

В момента коментираната в имотните среди цена е много по-ниска. Според представители на консултантския бизнес тя вероятно включва само изчистване на задълженията на "Аурига" към Уникредит банк Аустрия по подписания в края на 2008 г. договор за заем от 64 млн. евро. С него бе финансирана покупката на търговския център, а като обезпечение бе учреден особен залог върху компанията. Срокът за погасяване бе 2011 г., но заради финансовите проблеми на City Center Sofia кредитът бе предоговарян неколкократно и към края на 2013 г. дължимата сума по него бе 117.3 млн. лв. (близо 60 млн. евро).
Представители на Revetas Capital не бяха открити за коментар. Фондът е от т.нар. опортюнистични инвеститори, които търсят сделки с активи на ниска цена, при висока доходност и съпътстващ висок риск. Фокусът му са инвестиции в подобни имоти - най-често обезпечения по необслужвани кредити в портфейлите на банките, в Централна и Източна Европа (виж карето).

Случаят със City Center Sofia е подобен. Още през 2010 г. собственикът на мола отбеляза спад на приходите, започна да трупа загуби и спря да обслужва задълженията си към банка. Кредитът беше предоговорен, но финансовите проблеми на "Аурига" се задълбочиха и започна търсене на нов собственик. За Heitman сделката за мола означава пълен изход от имотните му инвестиции в България. Миналата година фондът продаде и две офис сгради на столичния бул. "България" за общо 6.95 млн. лв.

Нужна е промяна
Източници от консултантските среди свързват промяната в собствеността на City Center Sofia с очаквани инвестиции в обновяване и промяна на концепцията. Без подобна намеса приходите ще продължат да намаляват, а броят на празните магазини ще расте.
За 2013 г. финансовият отчет на "Аурига" показва, че приходите от наеми са се стопили до 8.8 млн. лв. при 9.17 млн. лв. година по-рано. Непокритите загуби са 52.9 млн. лв., включително натрупаните през годината 3.3 млн. лв.

Въпреки че в отчета са записани 3.46 млн. лв. финансови разходи, те вероятно са стигнали за частично погасяване на лихви по заема към Уникредит банк Аустрия, тъй като към края на годината размерът му е нараснал до посочените по-горе 117.3 млн. лв.   
Причините за това развитие около търговския център са комплексни. Част от проблемите бяха заложени от самото начало, като например дизайнът на мола - с глухи коридори и много "мъртви точки" встрани от потока от посетители. Други дойдоха с кризата, засилващата се конкуренция на пазара на търговски площи, високите наеми и лошите мениджърски решения.

Според собственик на верига заведения, представена в City Center Sofia, през последните години от Heitman просто не са обръщали внимание на търговския център и буквално са го занемарили. Доколкото имаше инвестиции, те бяха незначителни - във въртяща се врата на входа, подмяна на осветление и др. Мащабни преустройства, като разширение на паркинга и промени в разположението на ескалатори и асансьори, за да се оптимизира трафикът от хора, така и не бяха предприети.
В годините, когато на пазара влязоха големи модни марки, мениджърите на City Center Sofia пропуснаха да привлекат някои от тях, за да подсилят микса от наематели и да увеличат посещаемостта. За проблемите допринесе и липсата на кино, което стоя затворено близо три години.

В най-тежките години на кризата търговци в мола се оплакваха от високите наеми и липсата на гъвкавост от страна на мениджмънта, а много от тях с изтичането на договорите си опразниха магазините. Бивш наемател обясни, че едва преди година и половина-две от управата на City Center Sofia са свалили наемите наполовина. Първоначално за по-малките модни магазини те са се движили в около 50-55 евро/кв.м, макар и с включени в тях сервизни такси.

Capital.bg