Heitman, американският инвеститор в търговски и офис сгради в България, е получил отстъпки от Банк Аустрия, източноевропейското поделение на "Уникредит груп", за да остане редовен платец по заема си за придобиването на "Сити център София" от 2008 г. "Аурига", дружеството, чрез което фондът Heitman European Property Partners III държи сградата и земята недалеч от НДК в центъра на София, е оповестило информацията, че кредит на стойност 57 млн. евро, основната част от финансирането от 64 млн., е преструктуриран, в годишния си финансов отчет и доклада за дейността, пуснати към Търговския регистър. Подробности около падежите и условията не са посочени.

Силна позиция
Тъй като мениджмънтът на фирмата признава кредита като текущ, банката остава в силна позиция. Инвеститорът не е правил вноски по главницата със съгласието й от май 2011 и е в нарушение на показателите за текущо и общо обезпечение на кредита от края на 2010 г. В това финансово състояние на заема банкерите можеха да принудят фирмата да продава имота при слаб пазар и ниски цени.

Heitman купи мола през 2008 г. за 101.5 млн. евро. В края на миналата "Сити център София", сграда с около 23 хил. кв.м магазини и около 500 паркоместа на 46 хил. кв.м разгъната застроена площ, е струвал малко 70 млн. евро по оценка на консултантите по имоти Jones Lang LaSalle. През 2011 г. "Мол София", който е с подобен размер на търговската площ, повече паркоместа, също 2006 г., беше продаден за малко над 100 млн. евро, но заедно с прилежащите 10 хил. кв.м офиси, известни като "София тауър".

Глътка въздух 
Решението е глътка въздух за собствениците на "Сити център София", които управляват пари на банки, пенсионни фондове и други институционални инвеститори в няколко фонда за имоти, прицелени в Централна и Източна Европа. Договорката подобрява условията за работа на търговския център, който от 31 август вече има и метроспирка на входа си. Преструктурирането би оставило и повече средства на разположение за инвестиции в имота – било за отстъпки при преместване на наематели, привличане на нови или ремонтни работи в общите части. Този май молът стана на шест години, на година от приемания за обичаен срок за по-съществени обновявания на наемателите, разширения или реконструкции в отрасъла на търговските центрове.

Под натиск
Проблемите около кредита, оповестени първо в отчета за миналата година, нараснаха с увеличението на конкуренцията, след като в източните райони на София бяха изсипани над 130 хил. кв.м през 2010 и 2011 г. Строителството на метрото породи дълги задръствания по бул. "Черни връх", осигурявал основния автомобилен достъп до "Сити център София".

Фондове като управляваните от Heitman са с вързани ръце, когато трябва да правят нови инвестиции в съществуващите си обекти, тъй като обикновено набирателните им сметки се затварят още преди да започнат да харчат парите на вложителите. След това парите се инвестират до последното евро, за да се изцеди максималната възвращаемост. Когато проектите се сблъскат с намаляващи приходи, те могат да рухнат финансово под тежестта на банковите заеми.

Приходите от наем на "Сити център София" падат с 20% до 11.2 млн. лева през 2011 в сравнение с предходната, показва отчетът на предприятието, собственик на имота. Вземанията нарастват с почти милион до 4.6 млн. лева. 952 хил. лева са просрочени плащания от наематели – както за наем, така и за свързаните с него допълнителни услуги.

Чистият доход от наеми и експлоатация на имота пада с 10% до 5.75 млн. лв., по-малко от брутния, тъй като дружеството прави икономии в издръжката на търговския център от повече от 3 млн. лв. Но заради задлъжнялостта и обезценката на имота загубата му се раздува до 3.24 млн. лв. от 112 хил. лв. през 2010 г.

 Propertyindex.bg

Propertyindex.bg