Много спекулации има по темата на какъв етап от цикъла се намира пазарът на имоти в Европа, преминало ли е най-лошото от финансовата криза и кога ситуацията ще се нормализира.

От множеството мнения на експерти ясно е само едно – еднозначен отговор няма. Пазарът е много фрагментиран и в повечето случаи всяка страна се разглежда поотделно. Инвеститорите имат различни очаквания за възвръщаемост и ниво на риск, който са готови да поемат, за различните локации и различните видове активи. А според много специалисти вероятно настоящата ситуация представлява новото „нормално“.

Истината е, че на пазара му предстои да се справи с редица важни задачи, една от които е въпросът с огромния инвентар от проблемни активи, които пазарлизират системата и не позволяват на кредиторите да "отворят кранчето" за свежо финансиране.

По много мнения едва след като секторът бъде „изчистен“ от тези проблемни портфейли (чийто мащаб, стойност и потенциален риск дори не могат да бъдат преценени с точност), пазарът ще може отново да започне да функционира ефективно.

Каква е актуалната ситуация по отношение на проблемните активи и какви са нагласите на инвеститорите към пазарите в Западна и Източна Европа?

В отговор на тези въпроси ексклузивно за Investor.bg коментира Дениз Хамър, партньор в международната правна кантора Schoenherr, вследствие на срещите си с представители на сектора по време на форума за недвижими имоти MIPIM 2013, който се проведе миналата седмица в Кан.

Нейният анализ е на базата на мнения на ексепрти от водещи консултантски и юридически компании с дейност на пазарите на имоти в Ирландия, Великобритания, Германия, както и Италия, Португалия, Франция и Холандия. Според тях в тези страни все още има огромен обем от проблемни активи, някои от които се обособяват след преструктурирането на изпаднали в затруднения компании. Това още повече увеличава инвентара, който трябва да бъде усвоен.

Познат модел

Въпреки това въпросните пазари се смятат за привлекателни за инвеститорите поради по-ниското ниво на риск, с което се свързват те – например във Великобритания и Ирландия. Други фактори са англосаксонската юридическа система, с която инвеститорите са запознати, както и наличието на „лоши банки“ в страни като Испания, Ирландия и Германия.

Това е причината тези пазари да привличат големи американски и британски инвеститори, като Lonestar, Wilson Kennedy, Cerberus и Fortress, и тяхната атрактивност се очаква да се запази и през следващите години.

Моделът, по който сключват своите сделки подобни инвеститори, е сравнително рутинен – те придобиват мащабни портфейли (с номинална стойност от порядъка на милиарди евро), запазват и обслужват най-качествените активи от тях, а по-непривлекателните „препакетират“ и препродават. Цените, на които се сключват такива сделки, варират от 9 цента до 50 цента за евро.

Ситуацията на пазара в Централна и Източна Европа, както и в Югоизточна Европа, обаче е различна. Портфейлите в тези региони на този етап с структирирани по такъв начин, че няма  място за подобни маневри.

Инвеститорите освен това вече имат представа за риска в съответните страни. Много от тях осъзнават, че като цяло рискът е относително понятие и дори в страни със статут на западноевропейски пазари, като Испания и Италия например, правоприлагането често може да бъде неефективно. Така например в ипотечното законодателство в Испания наскоро бяха направени някои промени в полза на ипотечните длъжници.

Скрити перли

Инвеститорите, които са се сблъсквали със законодателството в Испания и Италия, знаят много добре, че в случай на процедура по отнемане на имота може да минат години, преди да могат да се разпореждат с активите, с които са обезпечени ипотеките.

Централна и Източна Европа все още предлагат добри инвестиционни възможности. Дори в политически несигурна Унгария съществува стабилна юридическа рамка, която да гарантира придобиването и управлението на кредитни протфейли и имоти. Още повече поради факта, че портфейлите не са толкова щателно одитирани и оценени, в тях често се крият истински "перли" за опитните инвеститори.

Основната разлика с пазарите в Западна Европа е, че в Централна и Източна Европа правителствата не са създали структури за управлението на токсични кредити – т. нар. „лоши банки“, с ясни срокове за пласиране на проблемните портфейли.

Словенският парламент гласува подобна структура през декември, която обаче все още не е създадена поради политическата нестабилност в страната. Това забавяне от своя страна доведе до парализа, тъй като банките, които имат големи портфейли с проблемни активи, нямат стимул да продават.

В резултат на тези фактори пазарната обстановка в сектора на имотите в Централна и Източна Европа остава двуполюсна. Активността в областта на сделките и развитието на първокласните активи в страни като Полша и Чехия е значително висока. На пазари като България и Румъния обаче, доколкото ги има изобщо, сделки се реализират единствено с отделни и внимателно подбрани активи.

Investor.bg